5 Mart 2010 18:08
Mülkiyet kimin problemi?
“ Kente dair fikirler üreten, yazan çizen herkes bir yerinden mülkiyeti konuşur da kim ne kadar bilir, tartışılır…
Proje derslerinde aslında mülkiyetin ne kadar önemli olduğu üzerinde durulur ama imar hukuku derslerinde bile mülkiyete konu olacak sorunlarda ne yapılması gerektiğinden asla bahsedilmez. Mülkiyet paftaları hazırlanır ama sadece kamu, özel mülkiyet ve vakıf arazileri üzerine. Hisseli mülkiyet, veraset, intikal, kayyum atanması, mülkiyetin kamu eline geçmesi gibi konuları sorun ama cevap alabilir misiniz bilmiyorum. Biz sanki alttaki tüm mülkiyet dokusu sizin projeyi yapmanız için hazırmış gibi davranırız, tüm araziler sizindir ya da kamunun. Oysa gerçekten hayatta tek bir parselin bile mülkiyet sorununu değil çözmek anlamak bile zaman ve emek ister.
Kent plancısının salt bir teknik eleman olmadığı söylenedursun, çizdiğimiz yeni kent plancısı profili yatırımcı, yerel yönetim-merkezi hükümet arasındaki süreçleri anlayabilecek ve yönetebilecek kabiliyette olmalıdır. Mülkiyet, yatırımcı tarafının da kamu tarafının da yakından bilmesi gereken kritik konulardan biridir özünde. Mülkiyete dair problemler, farklı dava süreçleri ve hukuki temellere dayandığından medeni hukuktan, borçlar hukukuna, imar hukukundan, yabancı hukuka kadar pek çok konuya da hakim olmayı gerektirir.
Ne şehir plancısı, ne mimar bu kadar konuya hakim olamasa da mülkiyete dair temel konuları bilmeli, aslında ayakları mülkiyet temellerine oturmayan bir projenin hayata geçirilemeyeceğini kavramalıdır. Ne demektir bu? En pratik hali ile kadastral ve halihazır olmadan proje üretmeye kalkmak, hisseli mülkiyete konu olan alanlarda proje ortaklı modelleri geliştirmek, arzın sınırlı olduğu kentsel alanda hareket kabiliyetini arttırmak isteyen ve uygulanabilir-doğru projeler geliştirmek isteyenler için ders niteliğinde olmalıdır. ”
Proje derslerinde aslında mülkiyetin ne kadar önemli olduğu üzerinde durulur ama imar hukuku derslerinde bile mülkiyete konu olacak sorunlarda ne yapılması gerektiğinden asla bahsedilmez. Mülkiyet paftaları hazırlanır ama sadece kamu, özel mülkiyet ve vakıf arazileri üzerine. Hisseli mülkiyet, veraset, intikal, kayyum atanması, mülkiyetin kamu eline geçmesi gibi konuları sorun ama cevap alabilir misiniz bilmiyorum. Biz sanki alttaki tüm mülkiyet dokusu sizin projeyi yapmanız için hazırmış gibi davranırız, tüm araziler sizindir ya da kamunun. Oysa gerçekten hayatta tek bir parselin bile mülkiyet sorununu değil çözmek anlamak bile zaman ve emek ister.
Kent plancısının salt bir teknik eleman olmadığı söylenedursun, çizdiğimiz yeni kent plancısı profili yatırımcı, yerel yönetim-merkezi hükümet arasındaki süreçleri anlayabilecek ve yönetebilecek kabiliyette olmalıdır. Mülkiyet, yatırımcı tarafının da kamu tarafının da yakından bilmesi gereken kritik konulardan biridir özünde. Mülkiyete dair problemler, farklı dava süreçleri ve hukuki temellere dayandığından medeni hukuktan, borçlar hukukuna, imar hukukundan, yabancı hukuka kadar pek çok konuya da hakim olmayı gerektirir.
Ne şehir plancısı, ne mimar bu kadar konuya hakim olamasa da mülkiyete dair temel konuları bilmeli, aslında ayakları mülkiyet temellerine oturmayan bir projenin hayata geçirilemeyeceğini kavramalıdır. Ne demektir bu? En pratik hali ile kadastral ve halihazır olmadan proje üretmeye kalkmak, hisseli mülkiyete konu olan alanlarda proje ortaklı modelleri geliştirmek, arzın sınırlı olduğu kentsel alanda hareket kabiliyetini arttırmak isteyen ve uygulanabilir-doğru projeler geliştirmek isteyenler için ders niteliğinde olmalıdır. ”
ARKADAŞIMA GÖNDER
BU YAZIYA YORUM YAZ
5 OKUYUCU YORUMU
9 Mart 10 21:53
Keşke Akın Bey'in ütopyası gerçek olsa da hepimiz bundan böyle sonsuza dek mutlu yaşasak, cennet gibi kentlerde.
8 Mart 10 17:25
Planlanan alanda mülkiyetin bilinmesi önemli değildir. Mülkiyet planlamanın bir enstrümanı da değildir. 3194 sayılı imar yasamızdan önce plan altlıklarına mülkiyeti işleme zorunluluğu da getirilmezdi. Mülkiyetin sahibinin bilinmemesi daha anlamlı olurdu. Plancı tasarlanan fiziki çevrede ( herhangi bir baskı altında) taşınmaz sahibi lehine veya ona karşı tasarımlar üretmek zorunda kalmazdı. Kendi kendine hakça dağıtım yapıyorum diye çözüm yolları aramazdı.
Kısaca mülkiyet bilinmeden hazırlanan planların daha tarafsız bir göz ve bilinçle tasarlandığı kabul edilmelidir.
Burada bir gerçekle karşılaşıyoruz. Mülkiyete dayanan planlamanın daha uygulanabilir olduğu iddia edildi. Plancının mülkiyeti bilir ise plan yapımında kendince hak dağıtımında adil davranacağı ümit edildi. Mülkiyetin planlara işlenmesi 3194 sayılı yasa ile getirildi.
Bu anlayış planlamanın piyasa mekanizmasının bir aracı olmasındaha da güçlendirdi.. Piyasanın karar vericileri ve karar vericileri etkileyen kapital ve yatırım gücü planlamanın bu kentsel rant dağıtım gücünü kendi lehine kullanmaya çalıştı.
Burada temel sorun kanaatimce, plancının bu kamusal baskı/ politik baskı ve planlama etiği altında plan yaparken tasarım ve değerlendirme gücünü ve anlayışını mülkiyet lehine veya aleyhine kullanması sorununu ortaya çıkardı.Plancının şöyle veya böyle bir tarafın yanında oludğu iddiaları güçlendi. Planlma özel çıkarlar için bir araç haline getirildi.
Sonuç.Fiziki Planlama mülkiyeti değerlendiren bir imar aracı değildir.Mülkiyeti değerlenen kazandığı artı değerin hemen anında tapu idarelerince taşınmaz sahibi oldu gibi vergilendirileceğini bilmelidir.taşınmazının üzerindeki yapı değeri arttırıldıkça bunun getirisi emlak vergisi de derhal kişiye intikal ettirilmeli ve alış satışta enflasyon değerinin üzerinde bir kazanç sağlamasının önüne geçilmelidir. Böylece gayrimenkul bir kazanç kapısı olmaktan çıkarılmalıdır. Planlama fiziki mekanda bir düzenleme aracıdır. Plancı mülkiyetin kime ait oludğuna ilişkin bilgi ile donatılması na gerek yoktur.Planlama soncunda planile getirilen artı değer, kente ait olan toplu yaşamanın getirdiği kazançların dağıtılması için maliye ve vergilendirme plolitikaları gereklidir. Plancı bunun için basbas bağırmalıdır. Kazançların plan ile dağıtılması ve yönlendirilmesi gerekmez Kazançlar doğru vergilendirme ile topluma aktarılır. Plan spekülasyon aracı değildir. Spekülasyıonu yapan ve yaratan eksik maliye politikaları eksik vergileme yasalarıdır. Kentsel arazi üzerinde planla getirilen her artı değer tapuya bildirilmeli alış satış bu anlayış ile yapılmalı ve artı değer tapu tarafından ( belki de tahsil edilmelidir)
Kısaca mülkiyet bilinmeden hazırlanan planların daha tarafsız bir göz ve bilinçle tasarlandığı kabul edilmelidir.
Burada bir gerçekle karşılaşıyoruz. Mülkiyete dayanan planlamanın daha uygulanabilir olduğu iddia edildi. Plancının mülkiyeti bilir ise plan yapımında kendince hak dağıtımında adil davranacağı ümit edildi. Mülkiyetin planlara işlenmesi 3194 sayılı yasa ile getirildi.
Bu anlayış planlamanın piyasa mekanizmasının bir aracı olmasındaha da güçlendirdi.. Piyasanın karar vericileri ve karar vericileri etkileyen kapital ve yatırım gücü planlamanın bu kentsel rant dağıtım gücünü kendi lehine kullanmaya çalıştı.
Burada temel sorun kanaatimce, plancının bu kamusal baskı/ politik baskı ve planlama etiği altında plan yaparken tasarım ve değerlendirme gücünü ve anlayışını mülkiyet lehine veya aleyhine kullanması sorununu ortaya çıkardı.Plancının şöyle veya böyle bir tarafın yanında oludğu iddiaları güçlendi. Planlma özel çıkarlar için bir araç haline getirildi.
Sonuç.Fiziki Planlama mülkiyeti değerlendiren bir imar aracı değildir.Mülkiyeti değerlenen kazandığı artı değerin hemen anında tapu idarelerince taşınmaz sahibi oldu gibi vergilendirileceğini bilmelidir.taşınmazının üzerindeki yapı değeri arttırıldıkça bunun getirisi emlak vergisi de derhal kişiye intikal ettirilmeli ve alış satışta enflasyon değerinin üzerinde bir kazanç sağlamasının önüne geçilmelidir. Böylece gayrimenkul bir kazanç kapısı olmaktan çıkarılmalıdır. Planlama fiziki mekanda bir düzenleme aracıdır. Plancı mülkiyetin kime ait oludğuna ilişkin bilgi ile donatılması na gerek yoktur.Planlama soncunda planile getirilen artı değer, kente ait olan toplu yaşamanın getirdiği kazançların dağıtılması için maliye ve vergilendirme plolitikaları gereklidir. Plancı bunun için basbas bağırmalıdır. Kazançların plan ile dağıtılması ve yönlendirilmesi gerekmez Kazançlar doğru vergilendirme ile topluma aktarılır. Plan spekülasyon aracı değildir. Spekülasyıonu yapan ve yaratan eksik maliye politikaları eksik vergileme yasalarıdır. Kentsel arazi üzerinde planla getirilen her artı değer tapuya bildirilmeli alış satış bu anlayış ile yapılmalı ve artı değer tapu tarafından ( belki de tahsil edilmelidir)
6 Mart 10 12:20
Aslında yazı oldukça kısa olması dolayısıyla bazı konularla ilgili bir girizgah gibi görünsede derdini anlatamamış sanki Mülkiyet tabi ki öncelikle mülk sahibinin problemi. Tartıştığımız mimar ya da şehir plancısı profili ise aslında üstünde durduğu alanın, çizdiği çizgi ve aldığı kararların etkilediği bu mülk sahibinin organik bir parçası.
Yazının da derdi tam olarak bu aslında. Toprak sınırlı bir meta ve biz aslında mülkiyete dair pek çok konu-sorun varken mülkiyet anayasal haklarla korunurken kentsel rantlar uğruna ya da yeterli donanıma sahip olmadığımızdan bu hassasiyetle davranamıyoruz. Güven Bey'in yetenek ve yetki tartışmasına belli oranlarda katılıyorum aslında. Hep bilinen erke bağlı yetkiyi kullanamama hali tabi ki bizleri etkisi altına almış durumda. Diğer yandan ben yetenek ve bilgi sahibi olma konusunda, hassasiyet konusunda da eksiklikler olduğunu düşünüyorum. Kamu yararı değişen politikalar ve koşullarla tekrar tekrar tanımlanırken şehir plancısı profili de yeniden ele alınmakta ve üretilmektedir. Bu noktada hangi tarafta olursa olsun şehir plancısnın mülkiyete dair ya da kamu yararına dair bilinen doğruları söylemekten öte yanları olmak zorundadır. Bu anlamda eğitim, uygulama-teori ilişkisi gibi pek çok şey tartışılabilir. Ancak neden bu tartışmalar ve birbiriyle olan ilişkisellikler boşa nefes tüketmek sayılır?
Şehir plancısı bir savunma noktasından hareket etmek durumuda değildir, en azıdnan çıkış noktası şehir plancısının aslında yanlışların içinde çaresiz bir hak savunucusu olduğu değildir. Olayları daha bütüncül düşünmek aslında mülkiyet temelinden hareket ederken de tüm tarafların belli çıkar ve kaygılar üzerinden yürüdüğünü unutmamak asıldır...
Yazının da derdi tam olarak bu aslında. Toprak sınırlı bir meta ve biz aslında mülkiyete dair pek çok konu-sorun varken mülkiyet anayasal haklarla korunurken kentsel rantlar uğruna ya da yeterli donanıma sahip olmadığımızdan bu hassasiyetle davranamıyoruz. Güven Bey'in yetenek ve yetki tartışmasına belli oranlarda katılıyorum aslında. Hep bilinen erke bağlı yetkiyi kullanamama hali tabi ki bizleri etkisi altına almış durumda. Diğer yandan ben yetenek ve bilgi sahibi olma konusunda, hassasiyet konusunda da eksiklikler olduğunu düşünüyorum. Kamu yararı değişen politikalar ve koşullarla tekrar tekrar tanımlanırken şehir plancısı profili de yeniden ele alınmakta ve üretilmektedir. Bu noktada hangi tarafta olursa olsun şehir plancısnın mülkiyete dair ya da kamu yararına dair bilinen doğruları söylemekten öte yanları olmak zorundadır. Bu anlamda eğitim, uygulama-teori ilişkisi gibi pek çok şey tartışılabilir. Ancak neden bu tartışmalar ve birbiriyle olan ilişkisellikler boşa nefes tüketmek sayılır?
Şehir plancısı bir savunma noktasından hareket etmek durumuda değildir, en azıdnan çıkış noktası şehir plancısının aslında yanlışların içinde çaresiz bir hak savunucusu olduğu değildir. Olayları daha bütüncül düşünmek aslında mülkiyet temelinden hareket ederken de tüm tarafların belli çıkar ve kaygılar üzerinden yürüdüğünü unutmamak asıldır...
5 Mart 10 19:36
Sayın Aksoylar'ın söylediklerine kimsenin itiraz edeceğini sanmıyorum. Mekansal planlama, tabiidir ki tüm mülkiyet belgelerini dikkate almayı gerektirir. Plancıların, konuları ile ilgili yasaları bilmesi gerektiğini de kimse yadsıyamaz.
Yazıda, tartışılacak tek konu var: kent plancısının, yatırımcı ile yerel-merkezi yönetim arasındaki süreçleri anlayabilecek, yönetebilecek yetenekte olması gerektiği savı.
Dikkat edilirse bu cümlede en önemli taraf unutulmuş: mülkün sahibi. Ama bu da önemli değil.
Peki ne önemli?
Plancının bu yeteneğe sahip olması, bunu başaracak güce sahip olduğu anlamına gelmez. Son yılda ülkemizde yaşanan süreçler incelendiğinde, yerel-merkezi yönetim ile yatırımcıların işbirliği içinde, en temel iki hakkı gaspettikleri görülür.
Bunlardan biri, "kutsal" mülkiyet hakkı öteki ise kamu yararı.
Bu işbirliğini, yatırımcılar ile politikacılar zaten gayet iyi götürüyor arada plancının yöneteceği bir şey kalıyor mu?
Bu işbirliği, hem para gücü, hem yasa gücü anlamına geldiği için, plancı, ne kadar yetenekli olursa olsun, araya girip, üçüncü ve dördüncü taraf olan, mal sahibinin ve kamunun yararını savunmakta yetersiz kalmaya mahkumdur.
Bu tür temel konular dururken, yapay tartışma alanları yaratmaya gerek var mı?
Yazıda, tartışılacak tek konu var: kent plancısının, yatırımcı ile yerel-merkezi yönetim arasındaki süreçleri anlayabilecek, yönetebilecek yetenekte olması gerektiği savı.
Dikkat edilirse bu cümlede en önemli taraf unutulmuş: mülkün sahibi. Ama bu da önemli değil.
Peki ne önemli?
Plancının bu yeteneğe sahip olması, bunu başaracak güce sahip olduğu anlamına gelmez. Son yılda ülkemizde yaşanan süreçler incelendiğinde, yerel-merkezi yönetim ile yatırımcıların işbirliği içinde, en temel iki hakkı gaspettikleri görülür.
Bunlardan biri, "kutsal" mülkiyet hakkı öteki ise kamu yararı.
Bu işbirliğini, yatırımcılar ile politikacılar zaten gayet iyi götürüyor arada plancının yöneteceği bir şey kalıyor mu?
Bu işbirliği, hem para gücü, hem yasa gücü anlamına geldiği için, plancı, ne kadar yetenekli olursa olsun, araya girip, üçüncü ve dördüncü taraf olan, mal sahibinin ve kamunun yararını savunmakta yetersiz kalmaya mahkumdur.
Bu tür temel konular dururken, yapay tartışma alanları yaratmaya gerek var mı?
Mustafa Özdemir
5 Mart 10 19:03
Mülkiyet mimarın daha da ötesi mülkiyet sahibinin dahi problemi değil aslında. Mülkiyet Sigortası firmaları bu yükü mimarlar ve mülk sahiplerinin sırtından alıyor. Bizim karşılaştığımız örneklerde bu soru mimarlardan değil genellikle hukukculardan geliyor. Proje sahibi/yöneticisi ve hukukçuların problemi yani. En azından siz bu soruyu sormadan önce ben böyle düşünürdüm.
Özellikle imar ile ilgili bazı ek teminatlarla projeye başlamadan evvel mülkiyet ve imarla ilgili sorunları 3.parti bir sigorta şirketine devredebilirsiniz.
Sigorta finansal sorunları çözer tabi. Mimar açısından görebildiğim projenin yürümemesi riskini bertaraf etmez. Ancak projenin başlaması ve yürümesi konusunda soru işaretleri varsa bunları giderir. Ve sigorta olmasa başlama ihtimali olmayan projeleri başlatabilir.
Mustafa Özdemir
First Title Türkiye
Özellikle imar ile ilgili bazı ek teminatlarla projeye başlamadan evvel mülkiyet ve imarla ilgili sorunları 3.parti bir sigorta şirketine devredebilirsiniz.
Sigorta finansal sorunları çözer tabi. Mimar açısından görebildiğim projenin yürümemesi riskini bertaraf etmez. Ancak projenin başlaması ve yürümesi konusunda soru işaretleri varsa bunları giderir. Ve sigorta olmasa başlama ihtimali olmayan projeleri başlatabilir.
Mustafa Özdemir
First Title Türkiye
SPONSORLAR
YENİ MİMAR BÜLTEN
Yorumlar ve haberler hakkında e-posta almak için bültenimize kayıt olun.
YENİ MİMAR GAZETE
Yeni Mimar, mimarlık ve kent meselelerine eleştirel ve yeni bir bakış açısıyla eğilen aylık bir gazetedir. Bunu yaparken gündemdeki konuları, farklı disiplinlerden uzmanlara yönelttiği çetrefil sorulara onların verdiği gözü pek cevaplarla sunar.
GMTR'DE BU AY
Dünyanın Sonu Geldi (mi?)
Tassos Kotzanastassis
Dubai'nin hızlı gelişiminde en önemli rolü üstlenen Dubai World, borçlarının ertelenmesini istedi.
